Novos parâmetros urbanísticos preocupam setor imobiliário

Tramitando na Casa desde 2015, tendo sido objeto de várias audiências públicas, a revisão do Plano Diretor de Belo Horizonte parece ainda estar muito distante de sua plena compreensão pela população da cidade. Defendida por arquitetos, urbanistas, ativistas, gestores municipais, associações de bairros e diversos outros atores, a proposta atenderia às diretrizes resultantes da IV Conferência Municipal de Política Urbana, realizada em 2014. No entanto, em coro com muitos populares, representantes do setor imobiliário temem o aumento dos custos, impactos danosos ao mercado, redução nas vagas de garagem e desapropriação de imóveis. Em meio a termos como “outorga onerosa”, “coeficiente de aproveitamento” e “taxa de permeabilidade”, a prefeitura afirmou que tem havido muitos desencontros de informação e desconhecimento sobre o real conteúdo do Plano Diretor. O tema foi debatido em audiência pública, nesta quarta-feira (12/4), no âmbito da Comissão de Meio Ambiente e Política Urbana.

Consolidado na forma do Projeto de Lei 1749/15, a revisão do Plano Diretor estabelece diretrizes para o desenvolvimento urbano do município, traçando as metas e orientando o modelo de crescimento e ocupação da cidade. Buscando simplificar a legislação urbanística, de acordo com a prefeitura, o texto reúne as normas de parcelamento, ocupação e uso do solo e outras diretrizes específicas em uma única matéria. O documento dispõe sobre políticas de habitação e mobilidade, estabelecendo critérios e limites para o crescimento da cidade. Alinhadas às metas do Plano Diretor, as normas de uso e ocupação do solo regulam o zoneamento da cidade, a utilização das áreas públicas, as áreas de preservação, o estabelecimento de diretrizes especiais e a hierarquização do sistema viário.

Diretrizes

Secretária Municipal de Serviços Urbanos, doutora em arquitetura e urbanismo, Maria Caldas destacou as principais mudanças trazidas pelo novo Plano Diretor como a unificação do coeficiente de aproveitamento dos terrenos. Amparado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 2001), o novo parâmetro garante ao proprietário o direito de construir, sem ônus, até o limite de uma vez o tamanho do lote. Se possuir um terreno de 300 m² poderá somar até 300 m² de área construída. No entanto, a edificação não ficaria limitada a esse número, estando prevista a possibilidade de pagamento pelo direito de construir acima desse coeficiente. Essa possibilidade está prevista no instrumento da outorga onerosa do direito de construir. A receita decorrente seria utilizada pela prefeitura para investir em habitação social e melhorias nas regiões menos privilegiadas da cidade.

“Os planos diretores das cidades tinham inicialmente um caráter simplesmente técnico. O Estatuto da Cidade politizou o plano, que tem agora diretrizes para conciliar os interesses diversos da cidade, fazendo cumprir a função social da propriedade”, alertou a gestora, destacando que o direito de propriedade segue assegurado, mas ele passa a estar condicionado a uma função a ser desempenhada por este imóvel na cidade.

Polêmicas

Questionada por representantes do setor imobiliário, outra proposta estabelece a redução do incentivo à construção de vagas de garagem em edifícios residenciais e comerciais. Atualmente, os imóveis têm o benefício de construir livremente suas vagas de garagem, na mesma proporção das demais áreas construídas no terreno, sem descontá-las do limite de aproveitamento. Com a nova medida, os imóveis teriam direito a somente 25 m² livres para construção de garagens. As áreas de estacionamento construídas acima dessa dimensão seriam subtraídas do limite de aproveitamento do terreno.

Também a taxa de permeabilidade dos imóveis, em muitas regiões da cidade, seria ampliada. O que significa reservar um espaço sem edificação ou cobertura de concreto para que o solo possa infiltrar a água da chuva. O plano prevê incentivo financeiro aos proprietários que optarem por manter as áreas verdes na parte frontal dos imóveis.

Adensamento

A secretária destacou um dos conceitos trazidos pelo plano, que seria a ideia de múltiplas centralidades. A proposta permitiria desconcentrar o fluxo e a ocupação no centro da cidade, o que facilitaria o deslocamento das pessoas, reduziria o tempo de trânsito, garantiria moradia digna em áreas, atualmente, pouco estruturadas, permitiria que as famílias de baixa renda tenham acesso ao centro e morem mais perto dos seus locais de trabalho. Como estratégias para isso, são apresentadas medidas como favorecer o adensamento nos principais corredores e avenidas, garantindo transporte público coletivo e a criação de zonas mistas que permitam a proximidade de imóveis residenciais e atividades comercias, favorecendo o deslocamento a pé ou de bicicleta.

Autor do requerimento para a audiência, o vereador Mateus Simões (Novo) fez coro com alguns questionamentos do setor imobiliário, entendendo que “a conta não fecha”. “Coibir a presença de vagas de garagem não fará com que as pessoas deixem de usar carros, uma vez que o nosso sistema de transporte não funciona”, ilustrou o parlamentar. Entre outras ponderações, Simões afirmou que será necessário discutir melhor o coeficiente único e a gestão do que chamou “estoque de outorgas”, referindo-se ao fundo composto pelos pagamentos pelo direito de construir. Por sugestão da secretária Maria Caldas, o vereador sinalizou a possibilidade de realizar seminários internos para debater e esclarecer aspectos do novo plano, como o IPTU Progressivo e a possível desapropriação de imóveis subutilizados na região central.

Vinculado ao PL 1749/15, também tramita na Casa o PL 1750/15, que regulamenta os instrumentos previstos. Já promulgada, a Proposta de Emenda à Lei Orgânica (PELO) 8/2015 promove as adequações necessárias na legislação municipal.

Superintendência de Comunicação Institucional

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