Em audiência, PBH reafirma importância da regulamentação do Plano Diretor

Aprovado em 1º turno pelo Plenário da Câmara de BH, na tarde desta terça-feira (3/12), esteve em debate na Comissão de Legislação e Justiça, ainda no início da tarde, o Projeto de Lei 868/19, de autoria do Executivo, que regulamenta as medidas já instituídas pelo novo Plano Diretor de BH, publicado no último mês de agosto. A audiência pública contou com a presença de gestores da Prefeitura, que reafirmaram a importância da aprovação do PL para viabilizar a aplicação dos novos instrumentos previstos pelo Plano Diretor, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC) e o IPTU Progressivo no tempo. Dois arquitetos presentes na reunião questionaram o índice de cálculo para a outorga onerosa, afirmando que o alto custo de edificação faria aumentar o preço final ao consumidor. Vereador Gabriel (PHS) questionou previsão para desapropriação de imóveis em caso de inadimplência no IPTU.

IPTU Progressivo

Tramitando na Casa há quase dois meses, o PL 868/19 substitui o antigo PL 1750/15, estabelecendo critérios e prazos para aplicação dos instrumentos de política urbana já aprovados pelo novo Plano Diretor. Em seu Capítulo II, o PL regulamenta a possibilidade de a Prefeitura determinar o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóveis ociosos ou subutilizados na cidade. Conforme já previsto pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257, de 2001), e regulamentado pela nova lei, o proprietário que não estiver atingindo o aproveitamento mínimo do terreno será notificado pela Prefeitura para que se regularize. Passado o prazo, se não houver intervenção no imóvel, o Executivo passará a aplicar o IPTU Progressivo, que se dá pelo aumento gradual das alíquotas anuais pelos próximos cinco anos.

Ainda, em seu Art. 6º, o PL define que, passados cinco anos da cobrança do IPTU Progressivo, sem que o proprietário edifique ou utilize o imóvel, a Prefeitura poderá desapropriar o bem, com pagamento em títulos da dívida pública. O texto prevê que, também no caso de o valor da dívida relativa ao IPTU superar o valor do imóvel, a Prefeitura poderá proceder a sua desapropriação. Coautor do requerimento para a audiência, o vereador Gabriel alegou possível inconstitucionalidade da medida, questionando o amparo legal para desapropriação de imóveis em razão de dívidas. Subsecretário de Planejamento Urbano, José Júlio Vieira lembrou que o instrumento do IPTU Progressivo já está previsto pelo Estatuto da Cidade (de 2001) e, como outras medidas estabelecidas, busca “promover o cumprimento do princípio constitucional da função social da propriedade”, minimizando os imóveis ociosos e os efeitos da especulação imobiliária.

Outorga onerosa

O subsecretário José Júlio Vieira alertou que o PL 868/19 regulamenta diversos instrumentos de política urbana e defendeu a sua aprovação, apontando que a falta de regulamentação poderia inviabilizar a edificação e ocupação ordenada dos territórios. No entanto, destacou apenas os instrumentos centrais – o IPTU Progressivo e a Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODC). O gestor explicou que o Plano Diretor padroniza o coeficiente de aproveitamento básico para todos os imóveis da cidade em 1,0 (uma vez o tamanho do terreno) e a ODC permite que o proprietário compre diretamente do Executivo o direito de construir acima desse potencial básico. As regras de cálculo e penalidades para possíveis infrações, como o não pagamento, estão descritas no PL 868/19.

O vereador Preto (DEM) questionou o índice de cálculo (fator multiplicador) para pagamento da ODC, fixado em 75% do valor da metragem excedente multiplicada pelo preço do m² local (conforme Planta de Valores Imobiliários). O parlamentar pontuou que, em sua perspectiva, um imóvel de três quartos, com aproximadamente 100 m², custa cerca de R$ 550mil, e passaria a custar mais de R$ 900 mil. “Ninguém vai querer construir aqui. A região metropolitana é que vai agradecer”, afirmou Preto.

Para a arquiteta Fernanda Basques, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea-MG), a medida vai deixar mais caro o processo de edificação na cidade e elitizar a região central. De acordo com a arquiteta, na cidade de São Paulo, onde o instrumento já é aplicado, têm sido construídos prédios pequenos, subdivididos em muitas unidades habitacionais de pequenas dimensões (30 a 40 m²), com alto padrão e altos preços.

Também o arquiteto Luiz Antônio Yazzi Macedo criticou o valor fixado para a ODC, lembrando que já existe um diálogo com o Executivo para redução do índice de 0,75 para 0,5 - o que foi confirmado pelo líder de governo, Léo Burguês de Castro (PSL), no Plenário desta tarde. Representando o escritório Oscar Ferreira, o arquiteto propôs que o pagamento da outorga não fosse atrelado ao início da obra, como determina o projeto, para que os empreendedores pudessem pagar durante a construção.

A Prefeitura explicou que, em parte, a medida busca também desestimular a edificação em áreas já adensadas, e o custo da ODC pode ser um fator para isso. No entanto, alertou que existem outros instrumentos que balanceiam os custos, como o térreo não computável e outras isenções e outorgas não onerosas. Ainda, o subsecretário José Júlio Vieira destacou que é preciso perceber o Plano Diretor como uma nova perspectiva de cidade, em que se busca evitar que o interesse privado especulatório se sobreponha ao coletivo, em que se valoriza o desenvolvimento econômico periférico e a criação de múltiplas centralidades.

Assista ao vídeo da reunião na íntegra.

Superintendência de Comunicação Institucional