Câmara recebe PL que altera normas relativas a procedimentos urbanísticos

O Plano Diretor de Belo Horizonte, instituído pela Lei 11.181/2019, entrou em vigência plena no último dia 5 de fevereiro, com o fim de suas regras de transição. No contexto dessas mudanças, o Executivo enviou para apreciação dos vereadores o Projeto de Lei 508/2023, que detalha normas aplicáveis ao uso de instrumentos previstos no Plano Diretor, como por exemplo a Outorga Onerosa do Direito de Construir, alinhando seus valores àqueles praticados pelo mercado. O texto, que iniciou tramitação nesta segunda (6/3), segue para análise das Comissões de Legislação e Justiça; Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana; Desenvolvimento Econômico, Transporte e Sistema Viário; e Orçamento e Finanças Públicas. Na sequência, poderá ser votado pelo Plenário, onde precisa do voto favorável de pelo menos dois terços dos membros da Câmara, ou seja, 28 vereadores, em dois turnos. Audiência pública sobre o PL será realizada no dia 20 de março, às 13h30, no Plenário Helvécio Arantes. O evento é aberto à participação popular.  

O PL 508/2023, do Executivo, sugere alterar a Lei 9074/2005, que regula o parcelamento do solo e de edificações da Capital. Atualmente, a norma permite a regularização das construções que excedem o seu coeficiente de aproveitamento apenas por meio do pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou seja, mediante contrapartida financeira por parte do empreendedor. Em caso de aprovação do PL, a Lei fica readequada, de modo a prever a possibilidade de aquisição de potencial construtivo também por meio de outros instrumentos, como Transferência do Direito de Construir (permissão dada ao proprietário de um imóvel para transferir seu potencial construtivo não utilizado a outro imóvel); a adoção de soluções projetuais de gentileza urbana (como construção, nas edificações, de áreas destinadas à fruição pública ou de área permeável à chuva); bem como por meio da aquisição de potencial construtivo gerado por imóveis interesses social (destinados a famílias de baixa renda), unidades habitacionais que geram potencial construtivo adicional, passível de transferência a outros imóveis. 

Pagamento parcelado

O projeto altera ainda a Lei 11.216/2020, que regulamenta procedimentos relativos ao uso dos instrumentos de política urbana previstos no Plano Diretor. Entre as mudanças propostas, estão a possibilidade parcelamento, em até 36 vezes, dos valores a serem pagos pela Outorga Onerosa do Direito de Construir, com a possibilidade desconto de 30% quando do pagamento à vista.

O texto altera ainda a forma de calcular o valor da outorga, de modo a compatibilizá-la com a valores praticados no mercado. Segundo a Prefeitura, com a mudança, “a arrecadação anual que no período de transição do Plano Diretor era de R$ 2 milhões alcançará aproximadamente R$ 53 milhões, considerando os processos já em andamento na Secretaria Municipal de Política Urbana”. Os recursos, de acordo com o Executivo, serão investidos em novos equipamentos públicos e na implantação de mais unidades de habitação de interesse social. 

Outra mudança sugerida pelo projeto é que, nas porções do território para onde se pretende direcionar maior adensamento construtivo e populacional, como as zonas de ocupação preferencial e as centralidades regionais, 30% da área que exceder o potencial básico de construção somente poderá ser adquirida mediante pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir. A exceção à regra são aqueles casos já em tramitação na Secretaria Municipal de Política Urbana, nos quais a aquisição por meio da Transferência do Direito de Construir ultrapassem 70% do potencial construtivo a ser adquirido. 

Audiência Pública

Tendo em vista a relevância do Plano Diretor para o desenvolvimento da cidade, as propostas apresentadas pelo Executivo no PL 508/2023 serão debatidas em audiência pública pela Comissão de Meio Ambiente, Defesa dos Animais e Política Urbana. A reunião, que foi requerida pela vereadora Marcela Trópia (Novo), vai ocorrer no dia 20 de março,  às 13h30, no Plenário Helvécio Arantes. Foram convidados para o evento, entre outros, representantes do Poder Executivo, de movimentos sociais, do mercado imobiliário e técnicos da área. 

Além do projeto de lei, a audiência pública pretende debater a Ação Direta de Inconstitucionalidade proposta pela Câmara com vistas a suspender o art. 86 do Plano Diretor, dispositivo que impede alterações das regras de uso e ocupação do solo no prazo de oito anos, ou seja, até 2027. 

O Ministério Público de Minas Gerais já reconheceu o mérito da ação, destacando que o artigo cria obstáculo para que a Câmara exerça seu papel, impedindo a livre atuação do Poder Legislativo e da própria sociedade civil diante de eventual necessidade de se reexaminar o instrumento que orienta o desenvolvimento urbano da cidade. 

A Ação Direta de Inconstitucionalidade proposta pela Câmara ainda aguarda decisão de pedido cautelar e do mérito. 

Desenvolvimento urbano

O Plano Diretor tem sido foco de acalorados debates entre diferentes setores da sociedade civil. Uma de suas inovações mais polêmicas diz respeito à redução do potencial construtivo dos terrenos, estabelecida em 2019 para vigorar a partir de fevereiro deste ano, com a extinção dos coeficientes básicos de transição. A partir deste ano, passa a valer o coeficiente básico único unitário, exceto para as áreas de preservação ambiental. Com a mudança, passa a prevalecer a existência do coeficiente de aproveitamento 1, que determina, por exemplo, que em um terreno de mil m² haja a possibilidade de edificar área do mesmo tamanho, ou seja, também com mil m². Construções acima desse limite poderiam ocorrer mediante o acesso a instrumentos como a Outorga Onerosa do Direito de Construir ou Transferência do Direito de Construir. 

A situação deixa insatisfeitos, entre outros, setores da construção civil, que entendem que a norma pode encarecer os empreendimentos e desaquecer o mercado imobiliário. Por outro lado, movimentos sociais alegam que, em conjunto, as regras trazidas pelo Plano Diretor criam condições para que o poder público oriente o desenvolvimento urbano segundo princípios da sustentabilidade ambiental e do interesse social, fortalecendo a política de habitação do município e contribuindo para criar uma ocupação mais ordenada da cidade.

Superintendência de Comunicação Institucional