Representantes do setor imobiliário questionam cálculo do ITBI em BH

Vereadores, representantes do setor imobiliário e da Secretaria Municipal de Fazenda de Belo Horizonte estiveram presentes em reunião da Comissão de Orçamento e Finanças Públicas, nesta sexta-feira (12/6), para discutir as regras de cobrança do Imposto de Transferência de Bens Imóveis (ITBI), pago na oficialização da compra de um imóvel. A  Lei 11.530/2023 determina que a base de cálculo do imposto seja o valor declarado pelo contribuinte, diretriz que não estaria sendo respeitada pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), segundo o proponente da audiência, Braulio Lara (Novo). O representante da Receita Municipal explicou que o Executivo pode usar outro modelo de cálculo a partir de um processo administrativo, o que é feito em todos os casos de emissão da guia do ITBI, e que, para haver mudanças, seria necessária uma nova lei. Braulio discordou da posição, mas solicitou que a prefeitura faça uma análise da legislação atual e indique qual o “caminho para ajustes”. Se isso puder ser feito via legislação municipal, o parlamentar acredita que teria “o apoio maciço dos vereadores” para adequar o texto da lei.

Valor “imprevisível”

Braulio Lara disse que propôs o projeto que deu origem à Lei 11.530/2023 justamente para deixar claro que a base de cálculo para o ITBI na capital mineira é o montante declarado pelo comprador do imóvel. No entanto, segundo o vereador, tem sido "muito comum" se deparar com guias em que o valor base é diferente da quantia definida para a transação. De acordo com o parlamentar, isso tem motivado reclamações de contribuintes, que não conseguem ter previsibilidade do quanto vão pagar de impostos ao adquirir um imóvel.

Para exemplificar sua fala, Braulio mostrou exemplos de diferentes guias em que o montante utilizado para o cálculo do imposto era maior do que o declarado pelo comprador. Nas palavras do vereador, o contribuinte seria, para a PBH, "a pessoa que quer dar o golpe”, e que essa lógica deveria ser invertida.

 “O valor que foi declarado deve ser a base para o cálculo do imposto e se, porventura, a prefeitura entender que está havendo alguma distorção e que precisa de fiscalização, ela pode fiscalizar e, futuramente, se for o caso, aplicar uma diferença e cobrar depois. Mas hoje, a prefeitura sempre trava o fluxo, trava o próprio dinheiro sendo recebido no caixa do Município, fazendo com que Belo Horizonte continue sendo uma cidade cara”, declarou Braulio Lara.

Processo de declaração do ITBI

O subsecretário da Receita Municipal, Fernando Huber, disse que a administração tributária da cidade busca sempre a transparência e a agilidade. Ele destacou que Belo Horizonte é uma das poucas cidades do Brasil que disponibiliza toda a sua base de transações imobiliárias no Portal de Dados Abertos e que, desde 2020, com a criação da declaração eletrônica de ITBI, cerca de 90% das guias são liberadas instantaneamente.

O subsecretário esclareceu que tanto a legislação municipal quanto as definições do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelecem que o Município pode adotar uma base de cálculo diferente da declarada pelo contribuinte, desde que abra um processo administrativo para fazer a aferição do valor do ITBI. Esse, então, é o procedimento adotado pela Prefeitura de Belo Horizonte. O contribuinte faz a declaração e o sistema automaticamente abre um processo administrativo. Depois, acontece um cruzamento automatizado de informações, que verifica, por exemplo, o preço do bem em anúncios e avaliações imobiliárias. Se o valor encontrado for o mesmo declarado, o sistema emite a guia relativa àquela quantia; caso contrário, ele calcula um novo valor e fornece, além da guia corrigida, um demonstrativo fundamentando a decisão e indicando a possibilidade de contestação.

Fernando Huber justificou que o preço de um imóvel pode variar em contextos diferentes e, por isso, o Executivo adota outros critérios para definir a base de cálculo. Ele ressaltou ainda que, por lei, a PBH não pode ter uma “tabela fixa” indicando previamente o valor do ITBI.

“Valor justo”

O diretor da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, Rafael Amato, fez um apelo para que a forma de cobrança seja revista. Ele afirmou que a "esmagadora maioria" das pessoas que adquire um imóvel - "e juntou dinheiro a vida toda para a compra" - nem sempre tem os recursos para pagar o valor a mais determinado pela prefeitura. Rafael Amato acrescentou que, apesar de haver a possibilidade de restituição após contestação, o processo é longo e traz insegurança jurídica para o negócio. Para ele, o modelo atual “penaliza o cidadão”, já que o ITBI é a base de cálculo para outros processos, como o pagamento do registro e da escritura do imóvel. A presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/MG), Elisa Novaes, corroborou a fala dizendo que “a maior incerteza” para advogados do setor ocorre quando o cliente pergunta quanto terá que pagar de ITBI. Para ela, o cálculo em cima do valor de transação seria "mais justo”.

O presidente do Sindicato dos Auditores Fiscais e Auditores Técnicos de Tributos Municipais de Belo Horizonte (Sinfisco-BH), André Martins, declarou que o órgão defende uma “arrecadação justa”, e que o formato atual prejudica o contribuinte. Para ele, o melhor caminho seria emitir a guia com o valor declarado e, em caso de discrepâncias, notificar o usuário da possibilidade de cobranças futuras após análise. O auditor ponderou, contudo, que isso poderia diminuir a arrecadação municipal. Para alcançar o “equilíbrio”, o servidor sugeriu que é preciso um corpo técnico fiscal que seja capaz de fazer as análises necessárias em tempo hábil, para que não haja perda de receita.

Divergências de interpretação

O representante do Executivo, Fernando Huber, destacou que a atuação do Fisco é condicionada à legislação, mesmo que haja discordâncias pessoais em relação às normas. Segundo ele, a lei municipal impõe o formato de “tributo por declaração”, o que significa que todos os lançamentos devem ser avaliados pela administração tributária. Nesse sentido, segundo o subsecretário, a pasta entende que não poderia liberar uma guia com valor declarado sem análise prévia, conforme sugerido.

Braulio Lara discordou do entendimento. Para o vereador,  a lei dá respaldo para a alteração do mecanismo de cobrança. Diante do impasse, o parlamentar solicitou que a prefeitura avalie a possibilidade de mudanças, para que a base de cálculo seja o valor declarado e a PBH investigue somente casos com divergências mais graves. Se for necessária alteração no regramento municipal, Braulio Lara destacou que pode fazer esse ajuste com o apoio dos colegas do Legislativo.

Superintendência de Comunicação Institucional